YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

DAVALILAR GEREKSİNİM, YENİDEN İNŞA VE İMAR AMACIYLA BİR TAHLİYE DAVASI AÇMAMIŞTIR. DAVACI KİRACI TAŞINMAZI BİR YARGI KARARI VEYA İCRA MARİFETİYLE TAHLİYE ETMEMİŞTİR. BU DURUMDA 6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN 355. MADDESİ UYARINCA TAZMİNAT KOŞULLARI OLUŞMAMIŞTIR.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 355. Maddesi'nin 1. Ve 2. fıkrası "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz." şeklindedir. İşbu kanun maddesi uyarınca kiraya veren; gereksinim yahut yeniden inşa ve imar sebebiyle kiracıyı tahliye ettiyse haklı sebebi olmaksızın 3 yıl boyunca ilgili taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Ancak burada dikkat edilmesi gereken şartlardan biri tahliyenin nasıl gerçekleştiğidir. Yargıtay kararları uyarınca yeniden kiralama yasağına aykırılık sebebiyle tazminata hak kazanabilmek için taşınmazın dava yahut icra kanalıyla gereksinim- yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye edilmiş olması gerekmektedir. Yani kiraya verenin ihtarı yahut sözel beyanları neticesinde evden çıkan kiracı bahsi geçen tazminatı talep edemeyecektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4632 E. 2019/1687 K. Sayılı Kararında ise özetle:

Davacı, davalının konutunda kiracı olarak oturduğunu ancak davalının kızlarının konut ihtiyacı olduğunu ihtar ile bildirerek kiralananın tahliyesini talep ettiğini belirtmiştir. Akabinde ise davacı, davalının talebi üzerine evi boşalttığını ancak sonradan davalının evi başkasına kiraladığını öğrendiğini beyan ederek tazminat talebinde bulunmuştur. İlk derece mahkemesi ise davalıların kızlarının mezun olacağını öngördüğünü, ihtiyaç ihtarının samimi olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar vermiş, davacı ise kararı temyiz etmiştir.
Yargıtay ise davalının ihtarname yolu ile davacının tahliyesini istediği, herhangi bir dava yahut icra yolu ile tahliyenin gerçekleşmediği gerekçesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmadığına kanaat getirmiştir. Sonuç itibariyle Yargıtayca ilk derece mahkemesinin gerekçesi düzeltilerek karar onanmıştır. İlgili yargıtay kararı aşağıda yer almıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4632 E. , 2019/1687 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davaya konu taşınmazda kiracı iken davalıların kızlarının konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesini talep ettiğini, davalıların tahliye davası açacağını anlayınca taşınmazı tahliye ettiğini, tahliyeden üç ay sonra davalıların taşınmazı bir başkasına kiraya vermiş olduğunu ileri sürerek, 21.816 TL maddi, 3.184 TL manevi tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar; kızlarının yurtdışında öğrenim gördüğü okuldan mezun olacağı için davacının tahliyesini talep ettiklerini, kızları mezun olamayınca davacıya taşınmazda aylık 1.700 TL kira bedeli ile kiracı olarak kalabileceğini teklif ettiklerini, davacının ise teklifi kabul etmeyip taşınmazı tahliye ettiğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davalıların kızlarınının mezun olacağını öngördüğünü, ihtiyaç ihtarının samimi olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür." düzenlemesi bulunmaktadır.

Somut olayda; davacının 01.05.2011 başyangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı iken davalılar tarafından 17.10.2014 tarihli ihtarname ile kızları Berrin' in konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, bu ihtarname sonucunda davacının kiralananı tahliye ettiği ve taşınmazın 01.03.2015 başlangıc tarihli sözleşme ile 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalılar gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı anlaşılmıştır.

Ne var ki, bu hususun düzeltilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden hükmün gerekçesinin bu şekilde düzeltilmesine, hükmün düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21.02.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.