KİRAYA VERENİN KİRACISINI TAHLİYE EDEBİLECEĞİ DURUMLAR

Ev sahibinin hangi durumlarda kiracısını tahliye edebileceği keyfiliği önlemek adına kanun ile düzenlenmiştir. Bu hususları genel hatları ile bilmek hem kiracının hem de kiraya verenin hak kaybına uğramalarının önüne geçecektir.

Kiracı kiraya veren karşısında zayıf durumda olduğundan kanunen korunmakla birlikte bu, kiraya verenin kira ilişkisinde hiçbir hakkı olmadığı anlamına gelmemektedir. Bu sebeple kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin hukuki destek almak faydalı olacaktır. Zira eldeki yazımız ile kiraya verenin kiracısını tahliye edebileceği durumlar başlıklar halinde incelenecek olup her kira ilişkisinin kendi içinde farklı bir dinamiği olacağından uyuşmazlıkların çözümü somut olaya göre değişiklik gösterecektir.

Ana konumuza giriş yapmadan önce yazılı kira sözleşmesinin önemine de değinmek gerekmektedir. Her ne kadar kira sözleşmeleri yazılı şekil şartına bağlı değil ise de taraflar arasında kiralama şartlarına ilişkin detaylı bir sözleşme yapmak her iki tarafın da haklarını koruyacaktır. Yazımızın devamında değinecek olduğumuz tahliyeye ilişkin şartların gerçekleşip gerçekleşmediği hususlarının tespiti açısından yazılı kira sözleşmesi önem arz etmektedir.

Bir Kira Yılı İçerisinde İki Kez Kirayı Geciktirmesi Sebebi ile Kiracıya İki Haklı İhtar Çekilmesi

TBK madde 352/2: ''Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.''

Kiracı, aynı kira yılı içinde iki farklı aya ilişkin kira bedelini ödememişse ve kiraya veren, bu sebeple kiracısına yazılı olarak iki haklı ihtar çekmişse kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açma hakkına sahip olur. İşbu dava kiraya konu taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmaktadır.

Gereksinim, Yeniden İnşa veya İmar Sebebi ile Tahliye

TBK madde 350: ''Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.''

Gereksinim, yeniden inşa veya imar sebebi ile tahliyede, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitimi ile birlikte 1 ay içerisinde dava açılabilecek iken; belirsiz süreli sözleşmelerde kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce yazılı olarak bildirilmesi şartı ile kira süresinin bitimi ile birlikte 1 ay içerisinde dava açılabilecektir. İşbu dava kiraya konu taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmaktadır.

Gereksinim sebebi ile tahliye davasına ilişkin detaylar sitemizde Av. Fatma Nurşan Ofluoğlu tarafından incelenmiş olup buraya tıklayarak ilgili yazıya ulaşabilirsiniz. Yine gereksinim sebebi ile tahliyelerde ''kiralama yasağı'' söz konusu olup bu husus da Av. Rümeysa Culfa tarafından sitemizde ayrıca incelenmiştir.

Kiracının Tahliye Taahhüdünde Bulunması Sebebi ile Tahliye

TBK madde 352/1: ''Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.''

Kiraya veren ile kiracı arasında kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonraki bir tarihte kiracı, belli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltacağını taahhüt etmiş; ancak belirtilen tarihte kiralananı boşaltmamışsa kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairelerine yahut da Sulh Hukuk Mahkemelerine başvuru yaparak tahliye talebinde bulunabilecektir. Burada önemli olan husus taahhüt tarihinin sözleşmenin imzalandığı tarihten sonraki bir tarih olmasıdır. Hem kiracıların hem de kiraya verenlerin, tahliye taahhüdünün geçerliliği noktasında bu hususa dikkat etmeleri önem arz etmektedir. Zira uyuşmazlıklar genel olarak kiracılara ''kira sözleşmesi'' eki olarak imzalatılan, tarih belirtilmeyen ve daha sonra kiraya veren tarafından doldurulan tahliye taahhütleri sebebi ile yaşanmaktadır.

Kiracının 10 Yıl ve Daha Fazla Süredir Kiralanan Taşınmazda Oturması Sebebi ile Tahliye

Her ne kadar kiraya verenin sözleşme döneminin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sonlandıramayacağı düzenlenmiş ise de kanun 10 yıl ve daha fazla süren kira sözleşmelerine ilişkin istisna getirmiştir. TBK madde 347'de ''Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. '' denilmek sureti ile bu husus düzenlenmiştir.

Kiraya veren, belirsiz süreli sözleşmelerde kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce yazılı olarak kiracısını bilgilendirmesi şartı hiçbir sebebe dayanmaksızın kira sözleşmesini feshedebilir.

Kiracının Yükümlülüklerine Aykırı Davranması

TBK madde 316: ''Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.''

İşbu madde ile düzenlendiği üzere, kiracı, kiraladığı taşınmazı özenle kullanma ve komşularına saygı gösterme borcu altındadır. Aksi takdirde kiraya verenin derhal fesih hakkı doğmaktadır.

Özenle kullanma ve komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülükleri kanunda genel bir ifade olarak kullanılmış ise de, Yargıtay kararları ile sınırları çizilmiştir. Yargıtay kararlarınca kiracının birtakım yükümlülüklerine aykırı davranması ''açıktan fena kullanım'' olarak tanımlanmış olup bu tanım somut olaya göre değişiklik gösterebilmektedir.

Örneğin, kiracının kiralanan taşınmazda, fiziksel olarak ağır hasarlar meydana getirmesi (oda bölmelerini yıkmak, duvarları tahrip etmek, yeni duvar ördürmek vs.), süreklilik arz eden gürültüler yapması, fuhuş yapması yahut yaptırması, komşularına ve kiraya verene hakaret ve tehditlerde bulunması, bazı yüz kızartıcı suçlar işlemesi, kiralananda yangına sebep olması ve sair durumlar kiraya verene TBK madde 316 gereği fesih hakkı tanır.

Bu tarz durumlarda kiraya veren kiracısına ihtar çekerek 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini talep edecek; giderilmediği takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirecektir. Aykırılık giderilmezse yazılı ihtar ile sözleşmeyi fesih hakkına sahip olacaktır. Kiracıya aykırılığın giderilmesi için verilecek olan süre yararsız olacak ise yahut da kiraya veren ve komşular için kira ilişkisinin devam etmesini çekilmez kılan bir durum varsa kiraya veren ihtar çekmeksizin doğrudan fesih hakkına da sahiptir.

Tüm bu hususlar somut olaya göre değişiklik göstermekte olup hukuki destek almaksızın bu tarz işlemlerin yapılması telafisi güç zararlara yol açabilecektir. Bu sebeple tüm okurlarımızı bu hususta bilgilendirmeyi kendimize bir borç biliriz. Vakit ayırıp ilgi gösterdiğiniz için teşekkür ederiz.