KİRACININ KİRALANANI ERKEN TAHLİYE ETMESİ

Kira sözleşmesi kapsamında yaşanan sorunlardan biri de kiracının işyerini sözleşmede belirtilen süreden önce terk etmesidir. Günümüz şartlarında kiracılar, işleri istedikleri gibi gitmeyince kiralanan işyerini sözleşme belirtilen süreden önce kira verene sözlü bir bildiriyle haber vererek terk etmektedir. Bu durum kiraya veren mülk sahibi açısından hak kaybına sebep olacaktır.

Erken tahliyeden söz edebilmek için taraflar arasındaki kira sözleşmesinin ne zaman sona ereceğinin tespiti gerekir. Bu durumda sözleşmenin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğuna bakılmalıdır.TBK m.300 kira sözleşmelerinde kira süresinin nasıl belirleneceğini düzenlemiştir.TBK m.300'e göre " Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır." Kural olarak belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen kira süresinin sonunda sözleşme kendiliğinden sona erer. Fakat belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347/1 uyarınca, öngörülen sürenin dolmasından en az on beş gün önce kiracı tarafından fesih bildiriminde bulunulmazsa sözleşme aynı koşullarla ve bir yıl süreyle kendiliğinden uzamaktadır. Dolayısıyla belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sürenin dolması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Sona ermemiş olan sözleşme artık belirli süreli olmaktan çıkıp belirsiz süreli hale gelir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı ve kiraya verenin bildirimini birlikte düzenleyen TBK m.347/2’ye göre “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” Yapılan düzenlemeye göre kiracı fesih sürelerine uyarak belirsiz süreli kira sözleşmesini feshedebilecektir. İşyeri kiralarında kiracı her altı aylık dönemin sonunda üç ay önceden yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilecektir.

Kira sözleşmelerinde kiracı yukarıda belirtilen usul ve sürelere aykırı davranarak işyerini erken tahliye etmesi durumda bazı uyuşmazlıklar ortaya çıkacaktır. Erken tahliye sebebiyle oluşacak uyuşmazlıkları gidermek amacıyla kanun koyucu gereken tedbirleri almıştır. TBK m.325'e göre erken tahliye sebebiyle kiracının sorumluluğu doğacaktır. TBK m.325/1"Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer." Buna göre kira süresi sona ermeden veya sözleşmede belirlenen fesih dönemi dışında kiralanan tahliye edildiği takdirde, mülk sahibinin taşınmazı yeniden kiraya verebileceği uygun bir süre için kiracının sözleşmeden doğan borcunun devam edeceğidir. Ancak bu sorumluluk makul bir süreyle sınırlandırılmıştır. Makul süreden kasıt nedir? Makul süre taraflar arasındaki sözleşmede belirlenmiş olabilir yada taraflar makul süreyi aralarında anlaşarak belirleyebilir. Böyle bir anlaşma yapılmadığı takdirde mahkeme makul süreyi hakkaniyet çerçevesinde her somut kira sözleşmesi ve kiralananın bulunduğu çevreyi dikkate alarak belirleyebilecektir. Yargıtay genel olarak sözleşmede hüküm bulunmadığı takdirde makul süreyi üç ay kabul etmektedir. Kiracı bu makul sürede kira borcunu, aidatı, ortak giderler varsa bunlar ve yan giderleri ödemek zorundadır. Eğer kiracı, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulabilecektir.Yeni kiracının ödeme gücüne sahip olduğunun ispat yükü kiracıdadır. Kiracı, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulmasına rağmen kiraya veren yeni kiracıyı kabul etmeyebilir. Bu durumda kiracı sözleşmeden doğan sorumluluklarından kurtulmuş olacaktır.

Kiralananın erken tahliyesi halinde kira sözleşmesindeki kira bedeliyle yeniden kiraya verilmesi mümkün olmayabilir. Bu durumda ilk olarak söz konusu gayrimenkulün rayiç kira bedeli, daha sonra da bu rayiç kira bedeliyle kiralananın kiraya verilebileceği makul süre belirlenecektir. Bu durumda kiracı, makul sürenin sonuna kadar sözleşmedeki kira bedelini ödeyecektir. Ayrıca makul süreden kira sözleşmesinin sona ereceği süreye kadar ise, sözleşmedeki kira bedeliyle, rayiç kira bedeli arasındaki farkı ödemesi gerekecektir.